新築と中古どっちがお得？Vol.3

今回は新築マンションに投資した場合の事例を掘り下げて説明しようと思います。
前回の大塚のマンションのシミュレーションです。

コンシェリア大塚CROSSIA　新築

価格	3,380万円	自己資金	10万円
ローン	3,370万円	提携金融機関	金利1.8％
ローン年数	45年	返済額	91,103円
管理費	10,790円	家賃	105,435円
収支	3,542円

今回のコラムでは、このシミュレーションを基に、35歳のサラリーマンが投資した場合について4つに分けて考えてみたいと思います。

①マンション経営をシミュレーションから学ぼう

35歳というと、ご自宅を購入したタイミングである方や、お子様がいらっしゃる方が多いと思います。
そのため、投資にお金を回すのは少し難しいと考えるのではないでしょうか。

しかし、上記のシミュレーションを見てください。
計算上収支はプラスで毎月の負担はありませんので、十分に投資を始めることができるといえます。
ただし、融資条件としてローン完済時の年齢上限は84歳ですので、40歳以上の方は最長ローン年数の45年のローンを組めません。月々の返済額が上がりますのでキャッシュフローがマイナスになることもあります。

そういった観点から、35歳というタイミングで投資を始めるのは非常に有効といえます。

②ローン年数から学ぼう

キャッシュフローがプラスということで、一見投資としては成立しているように収支上考えられますが、45年という長期のローンをどう捉えるかによって見方は変わると思います。プラス約3,500円というキャッシュフローだけを希望するのであれば、中古物件でも十分に可能です。

前回のコラムで紹介したパレステュディオ代々木の中古物件はキャッシュフローがプラス約3900円でかつローン年数は38年になります。完済までに7年という時間の差がありますので、投資金額の回収という面では、後者の中古物件の方が有利といえます。

③中古物件と新築物件の違い

価格を比較した場合、一般的に新築物件の方が高いため、利息を含んだ総返済額は中古物件に比べると高くなります。
また、毎月の返済額自体も新築の方が高くなるため、空室時の負担リスクも高いといえます。

売却を想定した場合においても、中古物件に比べ新築物件は賃貸市場における新築人気を反映した家賃・価格の設定になっており取得金額が高いため、早期売却の際は損失が出る可能性が中古物件よりも比較的高くなります。

④新築物件は損なのか？

一方で新築のメリットはどうでしょうか。

長期のローンを組める新築物件は、毎月の返済金額を下げることができますので、毎月のキャッシュフローをプラスにしたい場合や、団体信用生命保険の効果を見込んでいる方にとっては非常に有用です。またがん団信などの特約を付けるメリットも大きくなります。

また、新築というプレミアと最新の設備などにより賃料や入居率は高くなる傾向があるため空室リスクを抑える事が出来るでしょう。
長期で運用を視野に入れている投資家であれば、突発的な修繕リスクも下がるため選択として非常に有用であるといえます。
ただし、新築マンションでも場所によって様々ですのでご注意下さい。