クレアスグループが紹介する物件の安全性

クレアスライフグループではこれまで「菱和パレス」、「パレステュディオ」、「コンシェリア」と数々の人気ブランドマンションを生み出してきました。昨今のワンルームマンション投資人気において当社が取り扱う物件がどのような投資の変遷を経てきたかを「賃料下落」、「入居率」、「空室日数」という投資家にとって切り離せない目線から調査をしましたので、ご覧になってみてください。

さて、今回は総計12,200件の賃貸管理物件を基に「賃料下落」、「入居率」、「空室日数」を調査しました。（コンシェリア：5,686件、パレステュディオ：3,799件、菱和パレス：2,480件、グラーサ：235件）
なお、ご紹介しているものは実際の空室期間から算出しておりますので、クリーニングによる空室といった免責期間を含めないデータになります。オーナー様の懐事情に直結するリアルな数字になりますのでより具体的にご検討頂くことができるかと思います。

それでは早速レポートを見ていきましょう。

【新築年代別】

築年数による違いはほぼ見られませんでした。家賃の上下変動は多少下落傾向ではあるものの、１％の下落も見られぬほど、変動がございません。つまり数十年間、当初の計画通り非常に安定したご運用を実現しているという結果が得られております。さらに、賃貸借契約期間である2年で考えると多くみて20日の空室期間を考慮することで必要なコストを割り出すことができます。特にローンをご利用になるオーナー様の場合、仮に2年ごとに退去が発生すると仮定すると、2年に1回、返済額の3分の2をご自身で負担すること考慮することで安定したご運用をして頂ける試算となります。

【シリーズ別】

年代に加えてシリーズ別の調査を行いました。
※これまで菱和パレス→パレステュディオ、グラーサ→コンシェリアの順番でブランドマンションを開発しており、現在はコンシェリアを開発しております。
結果を見てみると年代によって切り替わったシリーズでも同様に違いがないことが確認できました。
上記２つの結果からは弊社開発の物件においてはこれまで築年数による家賃下落や入居率の低下は見られないという事がわかります。
つまり多くの物件においては当初の計画から逸脱することなく、計画通りの投資となっているといえます。

【地域別】

地域別でも大きな差はありません。墨田区や板橋区などの郊外は管理戸数が少ないため、十分なデータは得られていませんが、山手線エリアを中心とした都心部においては家賃下落がほとんど見られず、空室も少ない安定した運用を実現しております。

【駅徒歩分数別】

駅距離についても分数による差異はほぼ見られませんでした。一般的には駅からの距離により差異が見られると思われますが、当社の場合は、駅から10分以上離れる場合でも、マンションから徒歩5分圏内がオフィスビルで埋め尽くされたビッグターミナル周辺エリアや、アパートなど競合となる物件の供給が少ないエリアに立地を限定し、開発・分譲してきた結果だと考えられます。

【専有面積別】

最後に専有面積による違いを見てみましょう。
35㎡～40㎡、50㎡以上のお部屋において全項目で差異が見られました。
原因は特定の状況下において賃貸需要が減るためと推測しております。
一般的な住まい向け住宅ローンは利用条件を35㎡以上の物件に限定している金融機関があります。そのため賃貸で借りずに購入する層が多いものと考えられます。
対して40㎡以上ともなると一人暮らしには金額が大きく、家族で使うには狭いというサイズなため、同棲カップルなどを対象とした賃貸需要を取り込むことができております。
さらに50㎡以上ともなると大手不動産会社が数百世帯～1000世帯以上といった大規模物件をいくつも開発している現状や住宅ローン控除が適用になるほか、ファミリー世帯からの需要があり購入に踏み切る方が増えるため、競合が多く賃貸需要が下がり家賃下落や空室という形で悪影響を及ぼすものと考えられます。一方で20㎡未満の物件は小さすぎるため賃貸需要は少ないのでは？と考える方もいらっしゃると思います。実は東京の単身者世帯の賃貸の平均㎡数は19~20㎡とも言われています。20㎡未満には20㎡未満なりの相場がありマーケットが存在するため、安定した運用を実現しているのです。

【まとめ】

賃貸不動産を選ぶうえで非常に大切なことは、家賃が下落せずに入居者が入り続ける物件を見つけることです。
山手線沿線エリアに関しては築年数やお部屋の広さ（間取り1K）による空室や家賃下落の影響は受けない弊社の物件は極めて安定した運用が実現可能と考えられます。一概に不動産投資といっても戸建てや木造アパートからビルと幅広い投資先があります。どのような物件に需要がある土地なのか、その土地にあったものを選べるかという事が不動産投資の成功を左右する大きなポイントです。

クレアスパートナーズでは自社グループで開発・分譲し、賃貸の管理を行ってきた物件をご紹介しております。これまで培った情報をしっかりとご提供することができますので、失敗しないための情報を自分の目で確かめたうえでご検討いただくことができます。

失敗しない不動産を選びたいという方はマンション経営のノウハウと非公開物件の情報をお伝えしておりますので、下記問い合わせフォームよりお問い合わせください。