投資用マンションを購入されるお客様の内、約6割～7割は融資を用いてご検討頂いております。
よくお聞きするのは、「自分はローンが組めないから」、「自宅で精一杯だから」などご自身の与信を正確に把握されていない方が多いのではないかと思います。
そこで、本コラムでは金融機関の融資条件についてお話していきたいと思います。
あくまで、数字上のお話となります。借入額を増やすことによる心理的負担やご家計事情などは考慮しておりませんので、ご理解の上、お読みください。
一般的に金融機関の融資の可否は下記3項目が重要視されています。
- 年収
- 職種
- 勤続年数
１. 年収
収入の多さが融資可否の判断対象になります。
収入は多いほうが有利で年収500万円など一定金額を超えることが一つの基準となります。
また、年収800万円、年収1,000万円を上回ることを条件としている金融機関もございます。
２. 職種
上場している大企業や公務員として各省庁や役所に勤務している方は、評価が高いです。
会社の事業規模や社員数、資本金、認知度が基準となります。ただ、上場していなければ難しいというわけではありません。
３. 勤続年数
勤続年数の長さは審査における重要な要素の一つで、同じサラリーマンでも、長いほうが審査上も有利になります。
勤続年数が1年未満の場合や転職が多い場合、安定収入という点で懸念され審査落ちしてしまうケースもあります。
上記3点の他に【年収倍率】【返済比率】が重要な計算となります。
この2項目をクリアしなければ、たとえ上場企業に勤め、年収が1,000万円以上だとしても融資を受けることは出来ません。
では、【年収倍率】、【返済比率】とは何なのでしょうか。
【年収倍率】
その名の通り、収入に対しての借入額のことを言います。
年収500万円の方が3,000万円の借入をする場合、借入3,000万円÷年収500万⇒倍率6倍と計算します。この年収倍率は金融機関・年収で異なります。
例えば、A銀行は一律8倍まで、B銀行の場合、年収700万円以下は8倍、700万～1000万円は10倍、1,000万円以上は12倍と年収に応じて区切られております。
倍率を超える借入額は融資不可という審査結果となります。
このことから、年収の高い方が多額の借入ができ、審査上有利であることがわかります。
【返済比率】
返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合を意味しています。
住宅ローンなどでも耳にする言葉ですが、投資用ローンでも審査基準として設けられております。
公表はされておりませんが、およそ35～40％以内と言われており、仮に年収600万円の方の場合、35％⇒年間返済210万円、40％⇒年間返済240万円まで許容されます。
年間返済額が上記数字内に収まるのであれば、数字上は融資可能と判断されます。
モデルケース
- 年収600万円（会社員）
- 自宅所有・借入2,000万円・月返済8万円/年間96万円/ボーナス払い無
- 年収倍率8倍/返済比率35％
600万円の年収倍率8倍は4800万円、返済比率35％は210万円、既存借入の2000万円と年間返済額の96万円を差し引きすると、借入可能額2,800万円、年間返済許容は114万円、月返済は95,000円となります。
【まとめ】
ご紹介したように既存借入をしている場合でも、物件や販売価格によってはご所有することが可能となるのです。勿論、融資について絶対はなく、お客様それぞれの総合判断となりますので、ご希望に沿えないケースもございます。
モデルケースの計算は細かな条件は省いた状態ですので、実際は購入物件の賃料収入を年収に上乗せするなど、金融機関ごとで諸条件が異なってまいります。
多くの金融機関と提携しているクレアスパートナーズであれば、幅広い選択肢から融資の可否・最適な融資借入が選択出来ます。
まずは、ご自身がどの程度、借入が使えるのか調べてから、ご検討するのも一つの方法ではないでしょうか。
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