老後に適した資産運用とは？～商品の特長・組み合わせる必要性～

2023年も年末に近づき、コロナの収束を感じながら『物価高（インフレ）』のニュースが多く見受けられる年になったように感じます。
昨年末、政府より取りまとめられた税制大綱のポイントとしては「防衛費増額財源確保の為の増税」・「NISA制度の恒久化と1,800万円までの投資枠の拡充【新NISA】」の2点です。

様々な見解はありますが、給与手取り収入減・物価高による生活支出増という現在、目先収入の目減りは避けられない中で、老後資金に関しては各自の「投資」での資産形成に任せるという意図が読み取れます。

そこで、老後に向けた資産運用を考えてみましょう。
本コラムでは「新NISA」と「マンション投資」の組み合わせを考えてみます。

1.NISAの変更点・特長

NISAの変更点としては、つみたてNISAと一般NISAの枠が統合し、これまでどちらか一方しか使えなかったものが、併用可能になることです。

年間の投資上限額は、つみたてNISAの現行の3倍にあたる120万円、一般NISAを引き継ぐ「成長投資枠」は2倍の240万円に拡大されます。
投資期間の制限もなくなりましたが、代わりに生涯の投資上限枠が設定されるようです。
その額は1,800万円。そのうち、成長投資枠が1,200万円です。

この1,800万円は買い付け残高ベースとなり、売却すれば空いた分でまた再投資出来る仕組みとなっています。
総じて非課税枠の範囲での投資はしやすくなり、投資に対しての関心もより一層高まると考えられます。

2.NISAだけやっていれば問題ないのか？

資産所得倍増プランの旗印のもと、優遇されたNISA制度の1,800万円の投資枠をフル活用しさえすれば老後に向けた資産形成は十分かというと、必ずしもそうとは言い切れません。

豊かな老後を送るための生活費の目安は、月35万円と言われており、その通りに生活すると10年も経過すれば4,200万が必要となります。
金融商品の場合、配当所得という収入源はありますが、経済市場環境によってその額は大きく左右されます。
その為、生活費として活用していくためには、積み上げてきた金融資産を売却して取り崩す必要が出てきます。

3.マンション経営の特長とは

マンション経営のメリットは、賃貸需要の旺盛な立地であれば、安定して毎月家賃収入が入ってくるので、老後の収入源として最適であることです。
定期収入を生み出す資産さえ持っていれば、金融資産を取り崩す必要がなくなります。

且つ、マンション投資の特長としてはレバレッジの活用にあり、ローンを利用することで、わずかな自己資金を元に大きな額の運用を行うことが可能です。
金融資産に頼りきりになってしまうと将来への不安要素が残りますが、投資枠の拡大や税金が優遇されるという点で新NISA制度が使いやすくなっていることも事実です。

4.組み合わせると

NISA枠を活用し、複利効果で金融資産を増やしつつ、不動産は入居者からの家賃収入でローン元本を減らすことが出来ます。
同じ時間を使いながら投資を同時並走させることにより、リスク分散しながら貯まってきた資金と減ってきたローン残高が並ぶタイミングで、マンションへ繰上げ返済を行えば、ローン完済したマンションから毎月約10万円の不労収入が手元に残るスキームを作ることが可能です。
しかも、この不労収入は入居者がいる限り半永久的に続く収入となります。
また、マンション自体に資産価値がありますので時価での売却⇒現金化もご自身の状況に合わせて選択出来ます。