さて、マンション経営をされている方やこれから購入を検討されている方は金利変動に敏感な時期ではないでしょうか？
すでにご存じの方も多いかと思われますが、10月10日からみずほ銀行の長期プライムレートは＋0.05％の条件変更が発表されました。
金利上昇幅によっては月々のキャッシュフローが悪化し、運用が苦しくなるケースがございます。
そこで今回は金利上昇に対抗する運用方法をレクチャーいたします。
１．ほかの資産と運用を並走させる
金融資産の中には好景気に強いものと不景気に強いものがあります。
好景気に強い資産と言えば、代表格は株式投資ですね。企業業績が良くなり、活発に売買がされ、株価上昇に伴い利益を出しやすく、反対に不景気時には企業業績が悪化し、株価が下落することで、損をしやすいタイミングと言われています。
一方でマンション投資は不景気に強い商品と言われています。
不景気に陥ると一般的に金融政策として金利は下落局面へと移ります。金利が下がればコストが減るため運用利益は出やすくなるためです。反対に好景気が続く場合は金利上昇により返済額が増えるため月々の運用コストは上昇してしまいます。しかし、良くも悪くも都心の賃料は景気の影響を受けづらく、変動をしづらい傾向にあります。
そのため、株式投資を並走している場合は好景気の金利上昇局面で株式を売却して得た利益を所有不動産の借入に対して、繰上返済することで返済額を調整するといった工夫と対策が可能なのです。
２. 金利上昇局面で売り抜ける物件を選ぶ
好景気、物価上昇による金利上昇局面においては、現物資産である不動産の価格も上昇している傾向があります。
仮にご生活に支障が出るなどの場合、売却して運用を終了するという方法もございます。
ただし、この時ポイントになるのは「買い手がいるマンションか？」という点です。
例えばあなたが投資用マンションの購入を検討する場合、旧耐震の地震に弱い建物であったり、流入人口が少なく入居希望者が少ない地方都市であったり、賃貸がつかない可能性が高い物件は不安に感じ、購入を控えるかと思います。
目先の金額やキャッシュフローではなく、需給バランスが動きづらい立地を選ぶことがマンション投資で失敗しないための最も重要なポイントです。
３. 借り手が安定している物件を選ぶ
マンション経営において借り手の需要は生命線です。
賃貸がつかず空室の場合、家賃収入がないため、自身の収入の中から返済に充てねばなりませんから、これは大きな負担になります。
周辺の再開発事業や賃貸募集状況を調べ、そのエリアの将来性や人口動態、その物件の賃貸需要を知ることが大切です。
人口が少なく、賃貸ニーズが弱い立地の物件は、貸すことも、賃料を維持することも、売値を維持することも難しくなり、結果として不良債権化してしまいます。
ですから、借り手が安定している物件こそ金利上昇局面においても活発に取引されるのです。
例えば金額が小さいマンションに目が行くお客様は「返済額が小さいマンションは空室になった時の負担が少ない」という事がリスクヘッジだと勘違いしてしまい、金額の小さい物件を購入し、空室が続くことで失敗してしまいます。
返済額が大きい物件だったとしても退去時に次の入居申込がすぐ入る物件であればむしろ負担が減るわけですから、賃貸ニーズが高く、空室期間が短い物件を選ぶことが本当の意味で負担を減らすリスクヘッジになります。
金額の大きさやキャッシュフローがリスクヘッジにつながるわけではない事に十分注意しなければなりません。
今後の金利上昇に対応するためにどのような物件選びを心掛けるべきかをお伝えしました。
収益性のバランスと資産価値を天秤にかける難しい運用ではございますが、弊社でご紹介する物件はこれまでどのような賃貸の実績を積んできたかわかるものをご紹介しております。
多くの情報でご検討頂くことができますので、ご関心がございましたら下記お問い合わせフォームよりお問い合わせください。
