サブリース（家賃保証）契約の罠

今回はサブリース（家賃保証）契約の罠について紹介します。

そもそもサブリース契約とは？

サブリース契約とは賃貸管理会社に物件を貸し出し、空室の場合でも賃貸管理会社がオーナーに家賃を保証するというサービスです。
オーナーには空室のリスクがなく、手間がかからないという非常に魅力的なメリットがあります。
しかし、不動産投資をする上でデメリットの方が多く、トラブルの原因となっている事例のほとんどがサブリース契約が関連をしております。

意外と知らないサブリース契約の落とし穴（デメリット）

① オーナーが賃料を決められない

サブリース契約は賃貸管理会社と賃貸借契約を結び、賃貸管理会社は第三者と転貸借契約を結びます。
サブリース契約は普通借家契約なので、借主の権利が守られております。（借主が法的弱者）
つまり、オーナーが貸主、賃貸管理会社が借主となりますので、借主である賃貸管理会社からオーナーへ賃料の減額要求が可能です。
サブリース契約でも空室が発生したり相場に動きがあると賃料が下がってしまうものだと認識しておきましょう。

② 収益率が悪い

サブリース契約は保証料を支払う代わりに空室のときも家賃収入が入るという最大のメリットがありますが、一般的なサブリース契約の保証料は賃料の10％くらいとなります。
地方の物件（空室リスクが高い場所）をサブリース契約にするのは良いかと思いますが、都内の物件でしたらわざわざサブリース契約をして無駄な保証料を支払うのはもったいないです。

※入居率　99.34％（2023年2月時点の弊社実績データ）

③ 売却の足枷になる

基本的にはサブリース契約は解除ができません。
売却の際に買い手は収益率が低いサブリース契約を嫌うケースが多く、さらに金融機関の融資評価も下がったり、評価がでないケースもありますので、売却の際に次の買い手が見つからないことや、高値で売れないこともあります。

サブリース契約によるトラブル

① かぼちゃの馬車事件

販売会社とサブリース契約を結び安心感を強調して相場より高額な賃料をとれると見せかけ、割高に価格設定された女性向けのシェアハウスを投資物件として販売。
販売会社は入居者から得られる賃料ではオーナーに支払う賃料が足りず継続的な赤字状態。さらには建築会社や銀行とも不適切な運営を行っており経営不振になり最後は破綻。
販売会社の破綻後はオーナーは賃料を得られることができず、ローンの返済も滞り始め、物件価格も割高に取得しているため売って返済することもできず大きな社会問題に。

② 某大手アパート業者

土地オーナーにサブリース契約（30年一括家賃保証）でアパート建築を持ち掛ける。
大手アパート建築業者がアパートを建築し、建築代を回収後に施工に不備があると発覚。
同じ地域で並行して営業しており、近隣にもアパートを建てるため競争力は低下、連動して入居率も低下。
入居者が低下すると、業者側でサブリースの家賃保証を大幅に減額。
30年間の借上げ契約を約束したものであり、30年間家賃を変更しない契約ではないので某大手不動産会社に家賃減額に関する違法はない。

上記のトラブルは耳新しいニュースかと存じますが、両方ともサブリースの穴をついた悪意のあるトラブル事例です。